Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости является наиболее популярной и распространенной формой распоряжения имуществом. Общие положения о купле-продаже регламентируются параграфом 1 главы 30 Гражданского Кодекса РФ, а специальные правила в отношении недвижимого имущества — в параграфом 7.

К недвижимому имуществу относятся квартиры, дома, земельные участки, водные объекты и лесные массивы, а также все, что неотделимо связано с землей. Кроме того, к недвижимости относятся морские и воздушные суда и космические объекты.

Содержание договора купли-продажи

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны содержаться детальные сведения о недвижимом имуществе, подлежащему передаче, в том числе место его расположения, площадь, предназначение, вхождение объекта в состав другой недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости будет считаться не заключенным, если в нем отсутствует пункт о цене жилья, причем, по общему правилу, в нее входит и стоимость соответствующей части земельного участка или права на него.

Форма договора купли-продажи

Сторонам договора стоит помнить, что договор купли-продажи необходимо составить обязательно в письменной форме (нотариальной или простой письменной форме) в виде одного документа.

При оформлении купли-продажи необходимо перевести право собственности на недвижимость с продавца на покупателя, подав документы на государственную регистрацию. С 2013 года сам договор регистрационные органы не регистрируют. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, вторая сторона может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации. При этом сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана будет возместить второй стороне понесенные при этом убытки.

Особенности купли-продажи недвижимости

Ничего сложного в названных требованиях нет. Вместе с тем лицу, решившему передать недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, необходимо знать о некоторых правовых минусах данной сделки.

Во-первых, физическое лицо, которому недвижимое имущество передается, может находиться в браке. Полученные квадратные метры в данном случае становятся совместной собственностью супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ) или могут быть признаны таковой в соответствии со статьей 37 СК РФ, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов, или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). В обоих случаях супруг покупателя вправе претендовать на половину совместно нажитого имущества при его разделе, в том числе и на приобретенную жилую недвижимость.

Это имеет особое значение, когда сделка купли-продажи заключается между родственниками и продавец, например мать, не желает, чтобы при разводе дочери ненавистному зятю досталась хотя бы часть квартиры, заработанной потом и кровью. Последнее представляется вполне возможным, если супруги не достигнут договоренности и при разводе мирно не поделят совместно нажитое имущество, ведь тогда разделом и определением долей будет заниматься суд (п. 3 ст. 38 СК РФ). К слову, суд может отступить от начала равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).

В рассматриваемом случае безопасность сделки купли-продажи квартиры гарантируется лишь при наличии между супругами брачного договора как соглашения, определяющего имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое его время, но требует письменной формы и нотариального удостоверения. Главное, чтобы в нем был пункт, называющий имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Еще один минус передачи жилья по договору купли-продажи, значимый опять же при родственных отношениях. Возьмем, к примеру, тех же мать и дочь. Мать может находиться в браке, следовательно, чтобы продать квартиру как совместную собственность, ей требуется получить согласие мужа (п. 2 ст. 253 ГК РФ), что иногда бывает довольно проблематично. Допустим, что она его все-таки получила. Произведя отчуждение, мать может и дальше жить в квартире, не снимаясь с регистрационного учета, а может попросту оказаться на улице, если отношения с дочерью вдруг испортятся и та попросит родительницу освободить занимаемую площадь и будет права, ведь согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Те же самые неприятности грозят матери, если дочь захочет недвижимость продать, как бывший собственник, мать этому помешать уже никак не сможет.

Теперь рассмотрим преимущества. Собственно, самое главное из них — быстрота оформления. С момента подачи документов, необходимых для государственной регистрации в соответствующее Управление Росреестра до непосредственно самой регистрации, проходит всего несколько дней.